西安邁出了打擊二手房市場亂象的重要一步。

　　文 | 盧援外

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　　2021年7月8日，流傳許久的西安「二手房指導價政策」終于出臺了！

　　三個月前，當號稱西安“史上最嚴”的「330新政」出臺的時候，就有提到「逐步建立二手住房交易參考價格發布機制」。

　　如今，詳細政策總算是落地了。

　　二手房價格指導政策并不是西安“首創”，此前深圳、寧波和成都就已經先后出臺相關政策，目前來看，有一定成效。

　　因為西安的政策剛剛出臺，效果如何還得再觀望一陣子，看看后期具體實施的情況以及市場反饋。

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　　這兩年，針對西安新房價格不斷上漲，政府出臺了多項政策，一輪比一輪嚴厲。

　　尤其是對開發商來說，從「搖號拿地」到「限價開盤」，開發商被卡的苦不堪言，甚至出現了備不上價就一直耗著，樓都封頂了還沒開盤的情況。

　　與此同時，很大一部分人拿著錢卻無房可買，或者是搖不到號，只能眼睜睜的看著自己中意的房子清盤，置業目標從主城區到近郊，然后再到遠郊。

　　開發商有房賣不出去，購房者有錢買不到房，似乎大家都是“受害者”，受益者只有兩群人，一個是二手房賣家，另一個就是房產中介。

　　人都是“利己”的，我們不能以圣人的標準要求普通人，那太難了。如果是我們自己賣房，也愿意往高了賣，這本身無可厚非。

　　作為賣家，二手房當然是越貴越好了，中介也是一樣，賣得越貴提成越高。錢裝到自己口袋才是實在的，我管你是不是買不起，總有人能買得起。

　　南方某些城市業主拉橫幅“慶祝”自己小區二手房價上漲的新聞在網上比比皆是，雖然網上罵聲不絕，但并不妨礙越來越多的人加入這場狂歡。

　　“330新政”剛出臺時，新地產陜西曾就此做過分析，當時我們在文中預言：如果西安不繼續加大新建商品房的入市速度和數量，以西安的人口增長速度，搖號會更普遍，二手房價格也會繼續上漲。

　　后面的事情大家也都知道了，“萬人搖”層出不窮，二手房“漲漲不息”，想在西安買房似乎更難了。

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　　不知道大家有沒有發現，樓面價上萬的消息已經很久沒有刷屏了。因為大家習慣了。

　　同樣，搖號買房也是如此。以前千人搖都是新聞，現在萬人搖已是尋常。

　　對樓市來說，這是“病態”，但是對普通購房者，尤其是剛需來說，這是他們的“安家夢”啊！

　　為什么會有這么多萬人搖？除了想賺一二手倒掛差價的投資者之外，還有很大一部分是剛需或者剛改群體。

　　二手房亂象該整治嗎？這是毫無疑問的！而且對我們這些普通購房者來說，這樣的整治力度越大越好。

　　可是到底是什么原因造成二手房市場亂象的呢？

　　說到底，最大的原因還是「供需不平衡」。新房供應不足，一直搖不上，只能退而求其次去二手房市場尋找機會。

　　不過二手房源基本上都把持在中介手中，甚至有賣家同時在多個中介機構掛牌銷售，有的無良中介為了炒作，或者抱著“宰一個算一個”的心理，誘導賣家故意掛高價。

　　中介的存在，原本是為了方便買賣雙方，為他們提供一個平等、規范的平臺，以專業的服務賺取合理的報酬，保障買賣雙方的權益。

　　但是，總有那么一小撮人為了自己利益最大化去破壞行情，再加上賣家賣高不賣低的心理，把市場攪亂。

　　這樣的人應該毫不猶豫的打擊，否則受害的總有一天會是你我。

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　　但把所有過錯歸咎于中介和賣家也不合適。

　　西安二手房價格炒的最兇的區域是哪里？一個是曲江二期，另一個就是高新。

　　曲江二期雖然遍地“韭菜樓”，但因為有“富人區”光環，而且現在又陷入“地荒”，再加上這幾年不遺余力的提高區域配套，宜居指數不斷提升，自然價格就漲上去了。

　　高新就更不用說了，首先高收入群體非常大，再加上高新在教育方面的投入在西安確實是首屈一指，別的不說，今年陜西省文理科“考得較好的兩名同學”均出自高新一中，就是對高新二手房價的又一針“雞血”。

　　誰不想給孩子更好的教育資源？望子成龍、望女成鳳是為人父母樸素的價值觀，孩子成績不好，或許是學校/老師/同學不夠好，如果去了高新一中，就算不能上清華北大，上個985、211甚至普通一本總沒問題吧？

　　二手房什么樣的價格才算是高呢？

　　中大國際九號和曲江玫瑰園這樣的頂級豪宅，二手房每平米七八萬算高嗎？帶高新一中和一小學位且未使用的高新系二手房，每平米六七萬想買的人也不會覺得高吧？

　　就好比買車，有人就是喜歡勞斯萊斯幻影，還必須得是經典款老爺車，而且也買得起，買主都愿意掏錢了，你不能強制要求原車主降價銷售吧？

　　茅臺對經銷商也有指導價，還是強制的。但經銷商也有辦法，搭一瓶紅酒，只能一起買，茅臺酒不單賣，顧客照樣得買單。

　　房子也是一樣，不增加新房供應量，市場依然是供不應求，還是「賣方市場」，如果達不到自己的理想價位，賣方可以選擇不賣，你總不能強制讓人把房子賣給你吧？

　　不提高新房供應，只靠打壓二手房價格，是治標不治本。

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　　說到底，在二手房交易過程中，買賣雙方都要自愿、自由才行。

　　政策不能一蹴而就，也不能搞“一刀切”，如果樓市調控政策是“一城一策”的話，那二手房價格“一小區一策”都不為過，畢竟買房的時候就是一房一價。

　　影響二手房價格的因素太多了，區域、地鐵、學區、商業、入住率、開發商、物業服務、房齡、品質等等，甚至是小區的大小、總住戶的多少也都或多或少對價格有影響。

　　在市場經濟的條件之下，指導永遠只能是「指導」，不能是「強制」，不然就和古代的「和買」沒區別了。

　　二手房也是一樣，君不見出臺二手房指導價的城市，賣家（中介）也有辦法賣到自己想要的價格。

　　你想要的話可以，我房子里面有一個擺件和一幅畫，價值100萬，想買房必須買我的擺件和畫，否則免談。

　　說到底，指導價其實就是「建議價」，強制性和約束力是要打上一個問號的，我不接受你的建議可以吧？

　　那二手房價格指導政策難道就沒有用嗎？也不見得。

　　本來我準備割肉高價買這套二手房了，但因為政策的出臺，我肯定得觀望一下，看看有沒有可能“打折”，能便宜一點是一點，這也是人的本性。

　　因為這個政策，此前過熱的二手房市場能冷靜一下也是好事，不過期望值不能太高。

　　天價二手房永遠都會存在，政策的出臺只能打壓一些「不合理」的標價，擠掉一些水分，但是，無法強制要求買家必須按某個價格賣。

　　二手房價格控制任重道遠，但邁出第一步是好事。

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　　踩盤報告

　　板塊分析

　　作者|盧援外

　　主編 |王鵬飛