有位讀者去年想買東原D7的二手房，當時錢沒有到位，現在看中的房子漲了。

這位讀者想等到夏季房價回落再下手。

蔚藍認為這種想法很危險，今年夏季房價未必會回落，接下來詳細說說原因。

新盤去化周期越來越短

據銘騰機構公布的重慶新盤銷售數據顯示：

2020年11月高層去化周期為4.1個月（整體去化5.6個月）；

2020年12月高層去化周期為4個月（整體去化5.4個月）；

2021年1月高層去化周期為3.7個月（整體去化5.1個月）；

2021年2月高層去化周期為3個月（整體去化4.4個月）；

2021年3月高層去化周期為2.4個月（整體去化3.8個月）。

整體去化周期在縮短，高層尤甚。

斷貨危機即將上演

去年初，蔚藍在文章中預告了未來重慶樓市1-2年內，是剛需向改善過渡的時期。

已經至少提前一年提醒了剛需高層的潛在斷貨危機：春江水暖鴨先知：2020年房價走勢揭秘#43。

目前有一些硬傷新盤的去化速度正在加快，已經到了要搶的地步，比如四公里殯儀館旁邊的中梁**云璟。

一些知名維權盤的成交量也嗖嗖上升（北京**生態城、香港**林*郡）。

因為購房者沒選擇余地了，符合預算的新盤就這么多。

高層去化周期降到2.4個月，意味著2.4個月之后，新盤高層項目將集體斷貨。

斷貨后會發生什么，才是我們需要深思的。

去化周期數據再解讀

蔚藍去年初在文章中詳細解讀了去化周期對房價的影響。

再來回顧一下庫存五分法：

去化周期高于18個月，房價有下行壓力，要減少供地，甚至停止供地；

去化周期在12-18個月的，若想房價保持平穩，要維持供地持平水平；

去化周期低于12個月，房價有快速上行趨勢，需要增加供地。

很明顯，重慶目前需要增加供地來穩房價，下面蔚藍分析一下供地與土拍情況。

供地土拍情況不容樂觀

目前重慶樓市供地已經改為兩集中供地模式，全年供地僅三次。

這個政策猶如火上澆油，這意味著開發商再也不能像往年一樣，趕在斷貨之前及時按月補貨了。

4月28日，重慶迎來第一次集中供地。

此次中心城區供地總計46宗（中心城區不等于核心區，包括大渡口、巴南界石等）。

核心區供地稀少，今日郊區成交的地價也并不便宜：

空港繞城高速邊地價上萬；大渡口跳蹬樓面價破9000元/㎡。

而且已經成交地塊都是低容積率地塊，純高層住宅地塊供應量為0。

后續的土拍，恐怕也不容購房者樂觀。

新房市場將進入真空期

此批供地，即使開發商全部按照3456高周轉極限模式開發：拿地4個月開盤。

最快也需要等到9月才有新樓盤上市銷售。

前面說了高層新盤只有2.4個月的命了，差不多到6月中旬就斷貨。

而6月-9月有近3個月的真空期，開發商是真的無房可賣（指高層項目）。

據說上午某高價地塊周邊的一個樓盤，聞訊后勸退在場看房人員，關閉售樓部，惜售情緒濃厚。

如果新盤高層沒了，只剩改善產品，這意味著新房市場的總價要被迫抬升。

到時，不少購房者的首付要夠不上了。

新盤高層供應量的短缺，會導致大部分剛需購房者被迫回流到二手房市場。

房價上漲箭在弦上

目前重慶二手樓市處于局部緩漲行情，核心區部分二手樓盤高層三房的成交價對比年初已經有10-30萬的漲幅。

比如紫御江山、融景城、保利觀瀾、北大資源博雅等樓盤。

而再過幾個月，購房者回到二手房市場，將改變二手房供需關系。

二手房市場的局部緩漲行情將慢慢擴散，今年樓市很可能沒有傳統暑期淡季。

緩漲還是迅速暴漲？

重慶有20萬套二手房的庫存，供應量過大。

盤子太大了，房價在短期內被急速拉升難度大。

畢竟房價漲跌的核心問題，還是由供需情況決定的。

去年，重慶二手房價筑底成功，是熱衷于兩濱一嘴的投資者進場的最佳時機；

今年，新盤產品面臨大升級，則是剛需購房者需要快馬加鞭的關鍵年。